关于征求《梅州市既有住宅增设电梯管理办法》（征求意见稿）的通知
梅州城区有关单位和个人：
按照市人大《关于做好市人大代表重点建议办理工作的通知》(梅市人常[2014]3号)和市政府《关于出台多层住宅增设电梯具体指导意见建议的工作方案》的要求，我局依据《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》等相关规定，结合梅州实际，形成《梅州市既有住宅增设电梯管理办法》初稿。为使本办法更具科学性和可操作性，从本日起在局网站进行公示，广泛征求社会各界人士的意见。公示期限7天，截止时间至2014年8月26日。如有意见，请您通过电话的形式向我局反映。
联系人：吴工，联系电话：2251752。
梅州市城乡规划局
2014年8月19日
梅州市既有住宅增设电梯管理规定（试行）
（征求意见稿）
第一条 为了适应经济社会发展，完善既有住宅的使用功能，规范既有住宅增设电梯行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》等有关法律法规和《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》等相关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本办法所称的既有住宅，是指本市行政区域内具有合法报批手续或权属证明、已建成投入使用、增设电梯用地在现住宅用地红线范围内，4层及4层以上的多业主无电梯住宅。
非住宅类的既有建筑(如办公楼、商场、医院等)增设电梯可参照本办法实施。
第三条 规划、住建、质监、消防、人防等有关行政主管部门依据各自职责负责既有住宅增设电梯的监督管理工作。
第四条 既有住宅增设电梯应当满足现行城市规划、建筑设计、结构安全、消防安全和防雷安全等规范、标准的要求。
第五条 既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见，并应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的所有业主同意。
既有住宅分单元增设电梯的，本条第一款所指总面积和总人数按照该单元独立计算。
本条所指面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和《广东省物业管理条例》第二十二条执行。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，专有部分及业主人数的有关解释如下：
（一）专有部分
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
1.具有构造上的独立性，能够明确区分；
2.具有利用上的独立性，可以排他使用；
3.能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
该处所称房屋，包括整栋建筑物。
专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
1.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
（二）业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
2.总人数，按照前项的统计总和计算。
第六条 既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商，影响相邻业主通风、采光、日照、通行等权益的，应与受影响相邻业主协商达成一致意见。
增设电梯的建筑设计方案应当在拟增设电梯所在物业管理区域范围内公示，征询全体业主的意见，公示期不少于10日，公示的相关费用由申请人负责。
街道办事处、居民委员会、原房改售房单位或者业主委员会等应当对既有住宅增设电梯工作予以协助和协调。业主之间发生争议，向基层人民调解组织请求调解的，基层人民调解组织应当依法组织调解。
第七条 增设电梯所在单元业主应以书面协议形式达成以下事项解决方案：
(一)增设电梯工程费用的预算及其筹集方案；
(二)电梯运行、维护、保养方式及其费用分担方案；
(三)电梯使用单位主体确定；
（四）与不同意增设电梯的业主展开协商，并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。
第八条 既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照以下方式筹集：
(一)根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定；
(二)公有住房出售后的公用部位、共用设施设备维修基金，可以申请使用；
(三) 可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金、专项维修资金；
(四) 原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资；
(五)社会投资等其他合法资金来源。
第九条 申请使用第八条第(二) (三) 项的住宅专项维修资金用于既有住宅增设电梯的，申请人应当按照本市的有关规定向市住建局提出申请。申请使用第八条第(三)项的住房公积金用于既有住宅增设电梯的，按照《住房公积金管理条例》及本市有关规定向市住房公积金管理中心提出申请。
第十条 以下单位或个人(以下统称申请人)可作为增设电梯的主体，依照本办法规定提出增设电梯的相关申请：
(一)业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的，应当推选不超过5名业主作为代表；
(二)业主可以委托原
房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等提出增设电梯申请；
(三)拟增设电梯的住宅属于房改房的，业主可以委托原房改售房单位提出申请；原房改售房单位已经关闭、破产、撤销，其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的，也可以委托上级主管部门申请办理。
前款规定的申请加建电梯的单位和个人，应当作为建设单位和使用单位（即使用管理权者）承担相应法律、法规规定的义务。
第十一条 既有住宅增设电梯，如已经预留电梯井的，不需要办理建设工程规划许可证。
未预留电梯井的，应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。除规定提交的有关资料外，应提交如下资料：
（一）本栋（单元）全体业主已就电梯的建设（包括水、电、气管道的迁改等）、费用、运行、保养、维修、使用管理责任主体、利益受损业主补偿等问题已达成一致意见的证明材料；
（二）加装电梯可能影响相邻建筑通风、采光、日照、通行等使用功能的，申请人与在方案公示期内提出异议的相关业主就补偿问题达成一致意见的证明材料；
（三）具有相应资质设计单位出具的结构安全说明。
城乡规划主管部门作出许可前，应当进行批前公示，征询意见，公示期不少于10日。批前公示应当在拟增设电梯的工程现场、城乡规划主管部门公众网站同时进行。
公示期间，业主提出反对意见的，申请人应当自行与持反对意见的业主协商，达成解决方案后，方可继续申办规划许可手续。
第十二条 城乡规划主管部门对增设电梯申请事项应当依据相关技术标准与规范以及本办法有关规定进行审查；对符合本办法和有关技术规定的，依法核发建设工程规划许可证。
第十三条 对业主提出的增设电梯影响通风、采光或通行等建筑设计问题，城乡规划主管部门审查时，应当进行现场勘察；建筑设计违反国家有关住宅设计规范中通风、采光、通行的相关技术标准与规范的，除申请人已与相关受影响业主达成协议外，应当要求申请人再次征求受影响业主的意见或者修改建筑设计方案。
第十四条 申请人应当依照法律、法规的规定委托具有相应资质的单位进行建筑方案设计、施工图设计、施工图设计审查、施工和监理。工程投资额在30万元以上的，申请人应当向建设行政主管部门办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证。
第十五条 既有住宅增设电梯，申请人应同时向人防、防震、气象等部门报备审核。防雷装置应经气象部门设计审核和竣工验收。
第十六条 电梯安装前，施工单位应当到市质监行政管理部门办理施工告知。电梯安装后必须经由有资质的特种设备检验检测机构依法检验合格，并在合格有效期内使用。
第十七条 按照本办法规定办理规划审批手续的增设电梯工程竣工后，申请人应当到规划部门办理建设工程规划核实手续。
办理建设工程规划核实手续所需资料依照城乡规划主管部门公布的标准执行。
第十八条 规划核实合格后，申请人还应当依照法律、法规的规定组织竣工验收。竣工验收合格的，方可交付使用，并及时向市城建档案馆移交建设档案。工程投资额在30万元以上的，申请人还应当向建设行政主管部门办理竣工验收备案。
第十九条 既有住宅增设电梯竣工验收后，如果需要对增设电梯新增的建筑面积进行房屋登记的，由增设电梯房屋的权属人提供相关材料向房地产登记部门提出申请，房地产登记部门按房屋所有权初始登记相关规定进行受理、审核和发证。
第二十条 电梯投入使用前或投入使用后30日内，电梯使用单位应当到质监行政管理部门办理使用登记。
在用电梯定期检验周期为1年，电梯使用单位应在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。
电梯使用单位应当按照《电梯使用管理与维护保养规则》的规定，委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。
第二十条 对已获得建设工程规划许可，并依法办理有关施工手续的增设电梯工程，相关业主应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。
第二十一条 业主认为因增设电梯侵犯了自己的所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决。街道人民调解委员会、相关行政管理部门应当应业主请求依照法定职权和程序，组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。业主之间协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。
业主认为因增设电梯的有关行政行为侵犯其合法权益的，可依法提起行政复议或行政诉讼。
第二十二条 违反本办法规定擅自增设电梯的，依照有关查处违法建设的法律、法规进行处理。
第二十三条 本办法自 年 月 日起施行，有效期3年。有关法规依据变化或有效期届满的，根据实施情况依法评估修订。
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