[闲聊]也来谈谈国家新政对房价的影响

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该用户从未签到

 楼主| 发表于 2010-11-7 23:23:49 | 显示全部楼层
 
引用( 黑旋风 )
政府对开发商在资金上的围剿仍在步步紧逼。银行对开发商的贷款,已全线..

但实际上,梅州某公司已再一次融资成功

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[LV.3]偶尔看看II

发表于 2010-11-7 23:43:22 | 显示全部楼层
开发商如今只能违规以地融资:
①项目转移“无本万利”。
②“楼盘转包”暗藏“崩盘”危机。
③“土地入股”吸纳众多“游资”进场。

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[LV.7]常住居民III

发表于 2010-11-7 23:45:11 | 显示全部楼层
梅州领导已放话,大力发展房地产项目,推进城市建设和扩展,也就是说调控在梅州就是屁话,梅州银行大把大把贷款给银行.

电视台广告光明正大宣传民,某某房地房是投资与自住的最佳选择.

除非来个更大金融危机,要不近年在这里房价降的可能性极小.

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[LV.3]偶尔看看II

发表于 2010-11-7 23:45:22 | 显示全部楼层
项目转移“无本万利”。

  就是将已经到手的项目,通过各种方式,将准备或者即将要拍卖的土地,通过“暗箱操作”的手段,将项目弄到具体的开发商手上。“项目转移”往往采取让项目负责人与开发商见面,负责人按照开发商能够承受的“极限压力”设置拍卖土地的“门槛”,造成实际拍卖过程中只有一至两家企业能够拿下土地的事实“程序上走过场”,实际上开发商通过这两家企业,就实现了“围标”。

   “如果按照"极限压力"来具体实施,即使拿到地的开发商也没法赚到钱,只能靠事后的修改规划、提高容积率、减少配套设施建设等一系列做法来"善后",这也是项目责任人要确保的。”

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[LV.3]偶尔看看II

发表于 2010-11-7 23:50:17 | 显示全部楼层
“楼盘转包”暗藏“崩盘”危机。

  资金链紧张的开发商,通过将拿到手的土地进行重新规划,将几百亩的楼盘划分为一期到N期,每期开发三到四栋楼,每栋楼交给不同的包工头具体实施。这就形成了“总项目”—“分期楼盘”—“单一楼层”的开发模式,资金链上也形成了“总楼盘”—“分期楼盘”—“单一楼层”的“金字塔”型模式。以100万平方米的大型楼盘来计算,如果预计房价是每平方米4000元,拿地和建安成本为每平方米1500元,按照银行项目准备金为33%来计算,那么项目的总开发商就要准备将近五亿元的资金注入。但根据楼盘分期开发的具体操作办法,100万平方米的楼盘完全可以分为五至六期来开发,真正需要准备的资金为一亿元左右。如果再分配到具体每一栋楼,则所需要准备的资金更少。加上通过“金字塔”的方式进行投融资,需要准备的资金更是谁都不敢想。

 

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[LV.3]偶尔看看II

发表于 2010-11-7 23:51:06 | 显示全部楼层
 
引用( 捱吾D )
梅州领导已放话,大力发展房地产项目,推进城市建设和扩展,也就是说调控在..

"房地产是国民经济的支柱产业"还被很多地方政府推到极至、并演变成畸形的增长模式。因为房地产投资是当地经济增长的发动机,房地产价格上涨可以使政府得到更多的土地出让金,搞更多的形象工程,"制造"政绩平步青云,因此地方政府有极强的"繁荣房地产市场"的积极性,权力与资本的结盟最终使得房地产脱离"居住"供应的性质,演化成了各利益集团寻租的"工具",演化成一场瓜分公共土地资产的"圈地运动"。本来,住房市场化的目的是要更好地解决大众的住房问题,但一旦这一改革演化成了瓜分公共土地资产的工具,它就成为了一架巨大的不断制造贫富差距,不断制造开发商赌徒心理与平常百姓绝望心理的可怕机器。

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[LV.3]偶尔看看II

发表于 2010-11-8 00:00:44 | 显示全部楼层
中国房子有中国特色,许多东西有些人这辈子都不会想得明白,但有一点却一定是人人都明白了的,房地产业是由政府和跟政府有良好关系的房地产商共同把持的一个垄断行业。垄断就是靠人为的制造稀缺,来获得高于其他完全竞争行业的利润。在能保证高利润率的前提下,垄断不是根据自己的生产成本,而是消费者的需求曲线来制定价格,实现利润最大化的。

该用户从未签到

 楼主| 发表于 2010-11-8 08:29:06 | 显示全部楼层
 
引用( 黑旋风 )
中国房子有中国特色,许多东西有些人这辈子都不会想得明白,但有一点却..

分析的不错,对行内有所了解,但某些观点偏激了点,在商言商,任何行业都是利润最大化。
但相对这行违心钱赚的比较多,3年买车5年买房是这行人的目标

该用户从未签到

发表于 2010-11-15 20:29:32 | 显示全部楼层
[:2-1:]

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[LV.3]偶尔看看II

发表于 2010-11-15 22:14:38 | 显示全部楼层
现在的物价,以后还能不能活下去,心里还真没底!

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