2016年梅州楼市量价齐升 城区均价5345元/㎡

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[LV.4]偶尔看看III

发表于 2017-1-11 15:01:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 崖滴梅州事 于 2017-1-11 15:03 编辑

       6日,中央直属企业中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司保利房地产(集团)股份有限公司以38366万元竞拍拿下梅州江南新城PM-B16074地块,折合土地单价为3253元/㎡。至此,梅州楼市形成保利、恒大、富力、万达、碧桂园、奥园六强竞争的局面。


  自全国性房企陆续入驻以来,梅州的楼市打开了新的局面,2016年商品房消化量也持续攀升。据梅州市住房和城乡建设局的数据显示,截至11月底,全市商品住宅库存量约1.03万套,去化时间由去年底的12.4个月缩短为6.84个月。


  楼市库存高是全国三四线城市的痼疾,为何梅州楼市去库存的进程如此顺利?有业内人士分析认为,相对许多三四线城市而言,梅州楼市的泡沫并不高,2016年整体销量呈稳步上升趋势,其中更是创造了单月2454套的历史记录,的确有实实在在的需求作为支撑。


 

  均价5345元/㎡ 全年楼市量价齐升

  林先生关注的芹洋半岛一个楼盘推出了第二期产品。周末,他早早地来到了售楼部,但见售楼部已经挤满了人,楼盘的销售经理应接不暇。“楼市这种火热的场景已经有好多年没见过了。”林先生说。


  全国楼市正在从寒冬中渐渐缓过劲来,但对于梅州而言,这个寒冬似乎特别的短。2016年梅州城区的楼市成交超17000套,超过了2015年全年15685套的数量,同比增长超过8%。


  房地产库存与价格就是跷跷板的两端,库存降下来了必然带动价格的上涨。数据显示,梅州城区商品房销售成交均价高达5345元/平方米,同比去年1-11月的4998元/㎡,涨幅约为6%,又是一个新高。


  “特别是随着东山谷碧桂园装修开盘以及一部分别墅的入市,江北一年的成交均价有较为明显的升幅,普遍去到6700元/平方米,比原来每平方米约5600元/平方米有了较明显的上升。”江北一楼盘销售总监刘先生说。据了解,江北均价还创下了7438元/平方米和6902元/平方米的高价,打破了江北房价没有超过江南房价的纪录。


  对于江南和梅县片区,稳步上升是全年的态势,全年成交均价没有惊人的变化,波动维持在400元左右,均价分别约为6300元/平方米和4500元/平方米。从成交价来看,梅州的商品住宅销售均价总体呈上升态势,已向周边城市的平均水平靠近。


  对此,深圳四华地产顾问吴晓丹认为:“目前,江南片区仍是楼王,但是上下浮动程度不大,据观察,去年梅州商品房销售以走量为主,刚需客户仍是主力,因此2016年楼市政策并未对梅州产生较大的影响。”


  其实,从2016年上半年开始,由于深广等一线城市楼市火爆的信息不断刺激市场,也带动了三、四线城市的购买欲望,许多开发商借机采取促销模式进行快速去货。除此之外,市委、市政府在2015年楼市形势不好的情况下,也采取了一系列的措施,主动出击,拉动楼市回暖。有专家指出,“十三五”规划建议稿提到保持经济中高速增长,GDP要保持在6.5%以上,还是要靠投资来拉动,房地产的作用不可忽视。


  对于新的一年,有业内人士认为,开发商不同于往年在低价走量抢业绩之后,进入新年度的销售周期收紧优惠平稳销售,企业新春折扣有望持续放大,均希望借市场的余温加速走量,实现现金为王的策略。


  6.84个月 库存消化时间缩减一半

  楼市的库存量直观地体现一个城市楼市的健康状况。近两年,全国三四线城市房地产库存量偏高,楼市臃肿,去库存成为全国三四线城市的重要课题。对于梅州楼市而言,在2014年时也出现过库存量高企的现象,库存量最高时去化周期曾长达21个月左右。


  查阅往年的数据可知,截至2015年,全市待售商品房仍有16380套,商品房库存消化周期约12.4个月。


  过去的一年多里,梅州楼市的成交量节节攀升,屡创新高。同时,批准预售的商品房逐月减少。据了解,2015年,梅州的商品房供应量约250万平方米,成交量约196万平方米,新增供应量与消化量基本持平。而至2016年年底,全市商品房供应量约205万平方米,至11月成交量约201万平方米。


  因而,从去年开始,得益于不断升温的楼市成交,梅州楼市的供应量减少,消化量增加,从数据中可以看出全市的库存只减不增,去库存效果显著。据住建局数据显示,而至去年年底,库存量为10310套,去化时间由2015年底的12.4个月缩短为6.84个月。


  深圳四华地产顾问杨凡分析称,随着去年下半年一系列限购政策的出台,在一线城市无法买房的客户回流到二三线城市,因而出现了供应量低、需求量大的局面,梅州楼市库存量回落,部分地区还出现供应紧张的现象。


  今年1月,保利地产高价拿地,入驻梅州。对此,吴晓丹认为,国内一线房企入驻梅州,表明梅州的楼市拥有一定的活力。2017年,将会新增不少入市量,市场将保持供需平衡。“但市场可能会出现两极分化,大房企将会占据大部分份额,本地开发商的小型楼盘消化量会相对减少。”


  对于其它县(市、区)而言,楼市相对不温不火。“基本上的购买需求会向市区转移,兴宁和五华因为常住人口数量多,在未来一年可继续走量,但对于人口较少的县区而言,通常一个大型楼盘的进入,已可解决大部分的需求量。”杨凡说。


  超7000户贷款 住房公积金使用率增4个点

  由于去年梅州房市呈现转冷趋势,市委、市政府采取进一步放宽提取条件、提高贷款额度、降低贷款门槛、优化贷款流程、放开职工异地缴存本地购房贷款业务等系列举措,以诸多利好政策叠加效应来拉动全市房地产市场回暖。


  根据市住房公积金管理中心提供的数据,全市住房公积金资金使用效率一直处于上升状态。截至2016年11月份,梅州市住房公积金个贷率从2015年底的86%攀升到90.02%,共上升了4.02个百分点。


  其中,全市2016年1至11月份申请住房公积金贷款共7620户(梅州城区4087户),共发放贷款金额21.51亿元(梅州城区13.33亿元),贷款金额比去年同期的13.75亿元(梅州城区7.50亿元),共增长了56.44%(梅州城区增长77.73%)。


  另外,全市1至11月份职工符合政策性缴存额为21.06亿元,(梅州城区11.65亿元),提取金额13.71亿元(梅州城区8.40亿元),提取额占当年同期缴存额的65.10%(梅州城区72.11%),所提取的住房公积金主要用于支付购买自住房房款和偿还贷款本息。


  从梅州的购房人群分析,城区住宅成交量以本地自主需求为主,纯投资性购房较少。从去年一年的成交总量来看,外地需求的比例不大,约占14%,其中又以外出乡贤返乡置业占了较大比例。


  在接受采访的大多回乡购房者中,大部分看中的是梅州房价的便宜,可以作为父母居住或是自己回乡探亲、休闲度假和未来养老的居所。据了解,其中又有接近七成都是使用住房公积金贷款的方式进行购买。


  因而,对于中低薪阶层来说,公积金是具有住房保障功能的政策性资金,是众多首次置业的刚需买家的雪中之炭,也是不少迫切需要改善居住条件的改善型买家的助推之力。因而,加强住房公积金管理工作、加大住房公积金支持居民解决住房需求力度是推动房地产业持续健康发展的重要举措。


  掀“精装房”风 均价高1000元/平方米受捧

  对于梅州今年楼市渐好的趋势,除了相关政策利好之外,开发商积极调整战略、推出精装房也是其中的因素之一。目前,碧桂园、客天下、恒大御景等楼盘都在主打精装房,提倡一步到位,买房即住。


  据了解,率先将精装房带入梅州的是碧桂园等外来房企。不过长久以来,还是鲜少有楼盘推出,只有个别一两个项目尝鲜。同时,由于当时一些精装房的装修简单粗糙,采用的材料也较为低廉劣质,因而刚吹起的“精装房”风在随后的几年慢慢消失。


  选择精装房,还是毛坯房,让不少置业者纠结。据了解,梅州楼市目前还是以销售毛坯房为主,不过,因商品房供应逐渐充裕,市民选择空间增大,不管是中小户型刚需盘,还是大户型改善盘,皆一应俱全。有部分开发商为了应对市场变化,将旗下产品以毛坯和精装两种方式互相切换推售,取得了很好的成效。


  随着今年梅州城区的精装房呈逐步增多的趋势,为了面对楼市日渐激烈的同质化竞争,也有部分开发商开始主攻高品质“精装房”,欲用高品质“新标准”打造精品生活,征服置业者。不同于四年前,随着市民对房屋质量要求的提高,开发商推出的精装房装修质量也在逐渐提升,简装修逐渐演变为精装修。据了解,目前精装房的销售均价比毛坯房普遍高出1000元/平方米。


  “去年,客天下的商品房销售额达10亿元,其中少不了‘精装房’的功劳,精装房颇受购房者的喜爱。由于市场反应良好,今年主推的客天下东城项目的待售洋房也都是精装修。”客天下营销中心总监李日锋告诉记者。由此看来,梅州精装房市场前景较为可观。


  业内人士认为,如果精装房未来成为了市场的主流,那么这对于家居建材行业来说就是一个机遇,同时也是一个挑战。未来楼市会以精装房为主,这是大势所趋,是迟早的事,而建材市场的格局极可能会因此改变。


  80后李先生认为精装房很适合自己,其中加入的智能家居卖点更是深得他的喜爱:“我觉得精装房不错,因为我自己本身对装修一窍不通,也没有那么多的时间和精力花在装修上,倒不如买精装房,而且可以提高贷款数额,减少装修带来的经济负担,到时候只需买些家居用品就可以入住,何乐而不为。”


  公务员陈小姐则喜欢毛坯房:“我不太喜欢精装房,装修风格太过统一,没有特色,而且装修施工无法监督,我还是喜欢按自己喜欢的风格装修设计。”

  

  “二胎政策”带来利好 大户型受欢迎

  “全面二孩”政策正式落地也快一年了,除了市民积极响应,嗅觉敏感的开发商也纷纷推出四房户型,来吸引大家庭客户的居住需求。


  记者了解到,全市现存库存量较多的主要为小户型住宅,大户型反而不愁卖。现大部分刚需群体都在关注三四房户型的楼盘。据了解,去年90—144平方米的住宅成交量占了总销量的67%。


  “梅城的房价并不高,随着二孩计划的放开和房地产政策的松绑,大户型住宅已经成为大势所趋。”一位房地产销售员告诉记者,近日已有不少人前来询问大户型的价格以及户型设计。


  “我觉得住房的面积可以控制,但是功能区要多,要满足一家四口的生活需求。”正在售楼处看房的市民张丽莹告诉记者,她了解的楼盘当中,四房户型的房源都很抢手。


  对此,业内人士认为,对于刚需群体而言应鼓励买房,目前梅州城区房价趋稳,少见大起大落的房价变化,因而观望作用不大。在选择片区之时,可结合自己的生活习性、经济能力等综合考虑。


  明年江北楼市有望进一步激活

  在过去的一年,新增楼盘主要集中在江南与新县城两大片区,在江北的楼盘非常少,长时间处于碧桂园一家独大的局面。因而,很多居住江北的市民想要换房,选择空间较小,不少购房需求都慢慢流向另外两大片区。


  深圳四华地产顾问吴晓丹提醒,在2017年,江北的旧改项目要引起关注,届时此地区将出现一批商品房供应,对江南和新县城的销售量可能会有所冲击。


  其中,值得一提的是位于广梅路附近的第壹城商住小区项目和位于八一大道的龙腾一品项目。据了解,第壹城商住小区为广东融创置地房地产开发有限公司建设的项目,总规划逾3000套住宅,约27层高,预计今年将会推出1000多套。同时,龙腾一品项目也将有逾千套的商品房供应量。记者在现场看到,该楼盘的售楼处正处于紧张的施工当中。


  业内人士认为,未来一年江北片区将有2000多套的供应量入市,将会对江北市民的购房需求有所刺激,并加剧楼盘之间的竞争。


        来源:南方日报


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