蔡卫民谈房事（转）

善松斋

       各地楼市频传开发商跑路、房价重挫甚至崩盘之“噩耗”，让人坐立难安。

       有好事者在互联网上发出“空袭全面打响，楼市将遭最猛烈轰炸”——广州已经“失守”，温州已成“废墟”，杭州早就“解放”，武汉已然“败退”，无锡沦为“火海”，上海已经“攻陷”，常州已经“沦亡”，长沙已经“投降”，北京已经“打响”的危言警语，虽有夸张之嫌，惟“虽不中亦不远矣”。面对当前局势，各地开始采取各种或明或暗的方式救市，便在情理之中，只是效果恐怕不容乐观。
        其中最具代表性的，非“无锡市放宽购房落户政策到60平米”莫属。事实上，该措施并非始于今日。2003年无锡便进行首轮户籍制度改革，当时外地人购房落户政策要求户均建筑面积为100平米以上，2012年鉴于房价不断走高，便“与时俱进”的由100平米降至70平米，今（2014）年4月则为刺激需求进场再降至60平米。这么一来，便基本与周边城市的购房落户的标准相当——苏州70平米、南京60平米、常州50平米。
        二线城市情势危急


      显而易见的是，户籍新政不是单纯的放宽首购资格，还包括二套房购买门槛的降低——未购房的非本市户口可购两套，之前已购房的非本市户口可再买一套，堪称“一石二鸟”之计。如此举措看似能够刺激需求进场，以与“供应”对冲，使市场保持稳定，怕只怕“杯水车薪”，面对高达1700万平米以上的库存量，按之前的销售速度估算，即使不新增供应，去化周期仍需时三年！突显无锡购房落户新标准只能救急，而不具可持续性。
        如果说无锡目前状态是三、四线城市的真实写照，那么一直被认为“尚称安全”的二线城市，又是什么情况呢？我看虽不能以“五十步笑百步”名之，但“好不到哪儿去”，倒是可以肯定的！
         以今年2014开春后首先降价的城市杭州为例，其目前的状态是价量齐跌——统计数据显示，1-3月杭州市区商品住房成交10112套，同比-37.8%，成交均价15388元/平米，同比-11.3‰更让人忧心忡忡的是待售库存量的激增——截至3月底，市区可售商品住房76004套（其中主城区31881套），同比+36.2%。


        成都已沦为楼市重灾区


       无独有偶，同属二线的成都也身陷险境，“断崖式跳水”盘此起彼落！典型案例是知名港资开发商九龙仓项目「御园」，由原来的13000元/平米大降5000元/平米，遭先前购置的数百名业主围堵售楼处，打出“价格欺诈、坚决退房”的横幅。更“夸张”的是由雅居乐与星河湾联合开发、位于成都城南高端盘“ 铂雅苑”，房价从18800元/平米直降6000余元至13000元/平米！足可说明成都楼市的惨烈程度并不亚于杭州与无锡。即使从政府公布的数据上来看，成都市场并无异状——国家统计局公布〈2014年3月份70个大中城市新建商品住宅价格指数〉，显示成都房价环比+0.3%，同比+8.3%，却仍无法扭转因政策（限贷）调整所带来的“灭顶之灾”！


        上海已有楼盘大甩卖


         一如我年初时的预测，降价潮将由三、四线到二线，进而向一线城市推进、传导，这符合市场运作的常态——核心圈“领先热最后落”！包括“中国房价最坚固的堡垒”——上海，也不可避免的出现“阶段性一跌”。其实上海已有部分地区与楼盘根本等不及五月传统销售旺季的到来，从原来尚属“议价空间范畴”的5-8%之阴跌，进入到8-10%的阳跌！近期便有外高桥“新城碧翠”以“8万抵190万”促销，等于单价从4.5万降到3.7万，跌幅可谓“怵目惊心”！
         但我仍然相信，以上海的城市地位之重要与特殊，所谓“阶段性一跌”可望在今年第三季结束，步出阴霾之后呈现“据齿向上”的状态，应是不可逆转之走势。

往事随风

跌吧水份本就多

善松斋

往事随风 发表于 2014-5-6 18:13
跌吧水份本就多

房价跌，百姓悦；跌的越多好置业。呵呵

往事随风

善松斋 发表于 2014-5-7 01:46
房价跌，百姓悦；跌的越多好置业。呵呵

大升或大跌都不是好事！会影响大环境的吧_具体是怎样影响我就说不清

善松斋

往事随风 发表于 2014-5-6 21:49
大升或大跌都不是好事！会影响大环境的吧_具体是怎样影响我就说不清

最怕印钞票救市。若像十年前那样，老百姓的钱越来越细那就惨了。是泡沫终究会破的，地方政府和国家必须为疯狂发展的房市买单。至于影响大环境，跟老百姓没有很大的关系。

往事随风

影响大环境的话百姓肯定会在其中

善松斋

往事随风 发表于 2014-5-6 22:23
影响大环境的话百姓肯定会在其中

经济滞后，收入稍差，就像1998年——2003年一样。影响肯定是有的，但好过房价疯长。