[闲聊] 由梅州地王谈起

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发表于 2011-4-27 08:45:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

2011415,江南东片某地块起拍价7.2亿,最终正兴地产以15.3亿拍得,梅州地王就此诞生。地王一出,民间舆论哗然,官方失声,非常诡异!

时空先后有几篇关于地王的文章:

正兴夺地后的考量与评估》http://blog.mzsky.cc/itisuptoyou/blog_41

《地王正兴已成全民公敌》http://bbs.mzsky.cc/ftopic154052.html

    《驳地王正兴已成全民公敌http://blog.mzsky.cc/mika/blog_233

ZX存在公敌的成分》http://www.mzsky.cc/bbs/viewtopic.php?id=154635

以下是我对地王事件的看法,并非反驳具体哪一篇文章。

 如果我是正兴操盘手,有两个可行的方案:

一、不惜代价拿到该地块;二、即使我拿不到该地块,也要让让别人高于某个临界值拿到该地块。只有这样才能稳住该地段房价,才能保障自己的利益。最好是要让消费者产生涨的预期。

        至于政府方面,稳坐钓鱼台,从财政收入角度说,谁拿都是白花花的银子,给外来公司拿,可以做政绩,招商引资又一成功案例。

        基于上面两点,正兴权衡利弊,应该以炒高该地块为第一选择而不是志在必得!现在既得罪政府又得罪百姓。站在经济角度,正兴的行为无可厚非,很正常。换作任何一个公司也是如此,够不上公敌这么严重。

全国到处是地王、甚至频出地王的原因是什么?是体制!不是哪个地方政府,也不是哪个地产公司。

关于房地产,我一直秉持这样的观点:房产是基本民生产品,土地资源有限,不能完全市场化。关于房地产中央三令五申,民间怨声载道,怎么房价就下不来呢?没有打在七寸上,或不敢打在七寸上。事实上房地产已经绑架了地方政府,绑架了银行,绑架了全社会。个人认为:

一、          土地财政问题是首要问题:让地方政府不能从卖地中受益,卖地收入充实社保基金或其他民生相关项目,专款专用;靠卖地生存的政府是无能的,是吃祖宗和后代的,没有技术含量的。至于脱钩后由什么来填补,或如何过渡,那是决策者和精英们的事了。

二、          政绩与财政收入比例挂钩:即使暂时无法实现第一条,可以把地方一二把手的政绩与财政收入比例挂钩:卖地收入超过一定百分比的,约谈;超过更大比例的,免职!看看《2010年各地卖地收入》http://blog.mzsky.cc/zijiaren/blog_170,就知道情况是多么严重!

三、          卖地要跟空置率挂钩:整个城市空置率超过一定比例不得卖地。正因为土地是稀缺的,所以不能无限制地开发,大中小城市都是工地,都在建房,那是非常不正常的,是变态的。产业空心化就是这样造成的,改变增长模式迫在眉睫!

四、          银行贷款机制:银行实际上是助长了地产商空手套白狼,也助长了炒房。

五、          加速流转:对地产公司,积压一定比例的房子的,不得参与竞拍土地。

六、          还原房子的居住属性,而不是其投资属性:房产税、空置税,首先要建立全国的房产数据库,房产税应该是递加的。

按经典市场化处理房地产市场,必然带来土地资源和社会资源的巨大浪费。所谓城市化进程也是扯淡,10年后20年后,人口老化和减少,按现在的速度建下去,必然造成很多房子空置。

办法总是比问题多,关键是如何解决既得利益者的问题,也是谁敢去动既得利益者的问题。正如我在《经济手段解决经济问题》http://blog.mzsky.cc/zijiaren/blog_82说的:难于调控是地方政府对土地财政的依赖和不作为。房地产调控要想达到预期目的,一定要动既得利益者的蛋糕。

这是系统工程,不是哪个地产公司,也不是哪个地方政府,改变得了的,是社会出问题了,是体制问题。不改是死路,改会很痛苦,但有机会,难道非要撞墙?

 现代社会应该是民主社会,不需要强人,这个应该是趋势。但国家的现实局面却恰恰需要强人才改变得了,这是悖论,也是中国人的宿命?

 某地新上任官员抱怨:TMD前任把地都卖完了,我卖什么?拆了再建!


     建立在房地产依赖上的国家是必然要失败的!

个人观点,纯属吹水,欢迎拍砖!(原文发表于个人博客)

匿名  发表于 2011-4-27 09:00:21
鉴于正兴地产逆流而动,抢占江南土地侵害梅州人民利益;蓄意制造地王,顶风违抗中央楼市调控政策。建议市政府宣布415江南东片PM-B11010地块交易无效,撤销正兴拥有该地块的一切权利。

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[LV.10]以坛为家III

发表于 2011-4-27 09:03:07 | 显示全部楼层
只要大家不买就可以了
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[LV.Master]伴坛终老

发表于 2011-4-27 17:10:21 | 显示全部楼层
  细看楼主的观点了。
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匿名  发表于 2011-5-26 11:32:05
正兴准备与鸿都合作与新市长斗法,对房价不满的网友听下我对策: 1、本土地产商资金链不足,到处借款,TMD鸿都车位卖出店面价了 2、发动关系,看他们找哪家银行货款,据我所知那家都有,找些证据,他们肯定有些不符合要求,狠一点举报下,看谁会放款给他们。他们也想拉银行下水,如果行不通等于卖出旧房,反正是有限责任公司不会对他们既得利益造成冲击 3、没钱就死定了,他们死就不如新领导死,(他们有办法的,商人只看重利益) 4、到时房价下跌,大家可以捡便宜了,和谐社会就到来,老百姓只管物价,管什么GDP个屁! 5、按这样做,有好看的
匿名  发表于 2011-5-26 11:40:20
以前正兴房价约35W,现在评估约80W,抵押货款为80*0.65=52W,等于多赚了17W,所以项目搞不成也无所谓,等于卖出旧房,楼上高见! 赚了那么多,该吐出来一些了
匿名  发表于 2011-5-26 17:09:08
反正不会去买正兴的房子,管它造多少个地王

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[LV.10]以坛为家III

发表于 2011-5-26 20:56:41 | 显示全部楼层
鼓励的不是观点而是肯花心思总结并分享的精神!
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[LV.3]偶尔看看II

发表于 2011-5-27 09:50:47 | 显示全部楼层
因为地越来越少了 所以更贵了
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[LV.9]以坛为家II

发表于 2011-5-29 20:58:34 | 显示全部楼层
好多人在等着买呀
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